Ипотека остается одним из самых популярных способов решения жилищного вопроса в России. Однако вместе с шансом обрести собственную квартиру она несет серьезные финансовые риски. Профессор кафедры финансовых рынков и финансовых институтов Института управления, экономики и финансов Казанского федерального университета детально разъяснил юридические и экономические аспекты ипотечного кредитования, раскрыл плюсы и минусы, а также поделился рекомендациями для потенциальных заемщиков.

Специалист объяснил, что с юридической точки зрения ипотека – это залог недвижимости в обеспечение обязательства, чаще всего кредита. Однако в повседневной речи мы называем ипотекой не сам залог, а именно ипотечный кредит, предоставляемый под этот залог. Как правило, он выдается физическим лицам на приобретение или строительство жилья. Чаще всего предметом залога становится сама приобретаемая недвижимость, но возможны и иные варианты, например получение кредита под залог уже имеющегося жилья.

«Главное преимущество ипотечного кредита очевидно: возможность купить жилье без необходимости единовременной выплаты всей его стоимости. Но за этой возможностью скрываются серьезные риски. На протяжении 15–30 лет заемщик не является полноценным владельцем жилья, оно находится в залоге у банка. Если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредиту, банк вправе изъять и продать жилье для погашения долга. Это касается как классической, так и льготной ипотеки. При нарушении графика выплат недвижимость может быть утрачена», – подчеркнул Игорь Кох.

Сегодня на рынке доступен ряд ипотечных программ с государственной поддержкой. В их числе – предложения для семей с детьми, молодых семей, жителей сельской местности, IT-специалистов, военнослужащих и жителей Дальнего Востока.

«Смысл субсидируемых программ заключается в том, что государство компенсирует часть процентной ставки, снижая финансовую нагрузку на заемщика. Однако при просрочке платежей риски те же – потеря жилья», – объяснил профессор.

Банки самостоятельно устанавливают процентные ставки по ипотеке, ориентируясь на ключевую ставку Центробанка и стандарты ДОМ.РФ – российского института развития в жилищной сфере, созданного для повышения доступности жилья и развития регионов. Ставки по ипотеке могут быть как выше, так и ниже ключевой, особенно в долгосрочной перспективе. Например, если банки предполагают, что в будущем ставки снизятся, они готовы предлагать более лояльные условия. Кроме макроэкономических факторов, влияет и индивидуальный профиль заемщика: его кредитная история, стабильность дохода, наличие семьи, активов, места работы и даже частота смены места жительства.

«Первоначальный взнос – это разница между стоимостью жилья и суммой кредита. Чем выше этот взнос, тем менее рискованной сделка выглядит для банка. Способность оплатить самостоятельно часть стоимости жилья говорит о финансовой дисциплине заемщика и повышает вероятность возврата долга. Более того, при высоком первоначальном взносе банк сможет компенсировать убытки, даже если придется продавать залоговое жилье по сниженной цене», – прокомментировал эксперт.

По закону заемщик имеет право досрочно погасить ипотечный кредит. Это может сократить общую сумму выплат и избавить от долгового бремени. Однако в условиях высокой процентной ставки досрочное погашение не всегда рационально.

«Если вы платите по льготной ипотеке 7–9 процентов годовых, а можете разместить свободные средства на депозите под 15–17 процентов, то досрочно погашать кредит финансово нецелесообразно. В других случаях, особенно при отсутствии заметной разницы между доходностью депозита и ставкой по ипотеке, досрочное погашение может быть разумным шагом», – рассказал специалист.

Сегодняшние высокие ставки делают классическую ипотеку недоступной для большинства молодых людей. Если вы не проходите по критериям государственных программ, возможно, стоит отказаться от кредита, погашение может оказаться непосильным.

«Банки, как правило, отказывают заемщикам без стабильного дохода, хорошей кредитной истории и надежного трудоустройства. Поэтому лучший путь – подождать, улучшить финансовое положение, накопить средства, повысить кредитный рейтинг. А затем при благоприятных условиях обратиться за ипотекой», – предупредил профессор.

Решение об ипотечном кредите требует максимальной ответственности. Это не просто сделка, а финансовое обязательство, которое может определить жизнь на десятилетия.

«Прежде чем подписывать договор, оцените все риски и свои реальные возможности. Если вы не уверены в завтрашнем дне, возможно, ипотека – не ваш путь. А если уверены, выбирайте тщательно, консультируйтесь с профессионалами и стройте свое будущее обдуманно», – заключил Игорь Кох.

При перепечатке материалов просьба указывать источник информации – пресс-службу КФУ.