В последние дни муссируется обстановка на вторичном рынке недвижимости. Все чаще жертвами мошенников становятся добросовестные покупатели, которые, перечислив деньги, остаются и без денег, и без жилья – продавец в момент заключения договора сам находился под влиянием злоумышленников. Суды признают сделку недействительной. Квартира – продавцу, покупатель – ни с чем. Ситуацию прокомментировал доцент кафедры теории и истории государства и права Юридического факультета Казанского федерального университета Тимур Окриашвили.

Юрист отметил, что нынешняя судебная практика показывает – возросло число споров, связанных с признанием недействительными сделок купли-продажи недвижимости по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса РФ.

«Эта норма позволяет признать сделку недействительной, если гражданин в момент ее заключения находился в состоянии, при котором не мог понимать значение своих действий или руководить ими. На практике это часто связано с тем, что люди – преимущественно пенсионеры – становятся жертвами мошеннических схем, в результате которых они продают свое жилье под давлением или в связи с введением в заблуждение, полагая, что участвуют в "спецоперации" правоохранительных органов или Центрального банка РФ. Ввиду данных обстоятельств подобные сделки признаются недействительными и порождают негативные последствия для добросовестных покупателей», – ввел в курс дела Тимур Окриашвили.

Проблема вызвала общественный резонанс и негодование – почему люди, отдав собственные сбережения, остаются в «проигрыше»? К тому же ситуация обостряется, если жилье приобреталось в ипотеку. По словам эксперта КФУ, согласно актуальному законодательству, добросовестность покупателя сама по себе не является безусловной гарантией сохранения права собственности в случае признания договора купли-продажи фиктивным по вышеуказанным основаниям.

«Судебная практика указывает: если будет установлено, что продавец на самом деле не понимал значения своих действий, сделка подлежит признанию недействительной независимо от того, знал или нет об этом покупатель. И это создает серьезные последствия для добросовестных приобретателей, особенно в условиях роста числа мошеннических схем», – пояснил пресс-службе вуза Окриашвили.

Доцент юрфака дал несколько рекомендаций о том, как уберечь себя от участия в такой мошеннической схеме:

«Участниками рынка недвижимости выработан ряд дополнительных мер предосторожности, направленных на снижение рисков. Например, все чаще практикуется проведение медицинского освидетельствования продавца, а именно предоставление им справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дополнительно широко используется фото- и видеофиксация процесса подписания договора купли-продажи. Такая запись может служить доказательством того, что продавец действовал осознанно, без признаков принуждения или дезориентации. Параллельно необходимо проверять сам приобретаемый объект на наличие сведений об обременениях, ограничениях, арестах, о запретах, сносе дома, признании его аварийным, о государственной регистрации без согласия третьего лица или органа, об изъятии объекта для государственных и муниципальных нужд, о правах и законных интересах третьих лиц и так далее. Особое внимание необходимо уделять содержанию самого договора, в который включаются положения, где указывается, что продавец подтверждает – заключает сделку добровольно, без обмана, давления или введения в заблуждение, не находясь под влиянием третьих лиц. Также в нем может быть прямо обозначено, что продавец понимает последствия сделки – в частности, утрату всех прав на недвижимость и обязанность освободить жилое помещение для нового собственника».

Тем не менее, отмечает юрист, даже такой комплекс мер не гарантирует полной защиты. Суд вправе назначить независимую судебно-психиатрическую экспертизу, которая может прийти к выводу, что на момент совершения сделки продавец, несмотря на внешне «нормальное» поведение и наличие всех формальных подтверждений, фактически не отдавал отчета в своих действиях. Хотя имеются и положительные прецеденты. В пример Т. Окриашвили привел определение одного из кассационных судов, в котором он критически отнесся к выводам экспертизы. Такая несогласованность судебных подходов не позволяет гражданам адекватно оценить риски при совершении сделок с недвижимостью, подчеркнул эксперт.

Одним из наиболее эффективных способов минимизировать риски является удостоверение договора у нотариуса, который не просто заверяет подпись, но и разъясняет сторонам последствия сделки, фиксирует волеизъявление продавца и оценивает его способность осознавать значение своих действий, сообщил доцент. Помимо нотариального сопровождения, возрастает роль цифровых платформ, усиливать защиту помогают и технологические решения. На одном из таких сервисов покупатель переводит как первоначальный взнос, так и кредитные средства на защищенный счет в банке, где они хранятся до завершения регистрации права собственности покупателя в Росреестре. После подтверждения перехода права собственности сервис автоматически перечисляет деньги продавцу, а обе стороны получают уведомления о завершении сделки. Также можно заручиться усиленной квалифицированной электронной подписью (ЭЦП), которая приравнивается к собственноручной и используется для подписания договора, заявления в Росреестр и других юридически значимых документов.

«Если сделка оформляется через платформу с участием сотрудников банка, видеозаписью, многоэтапной верификацией и выпуском ЭЦП, это существенно затрудняет последующее ее оспаривание по мотивам того, что продавец не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Суды все чаще учитывают такие обстоятельства как доказательства неоднократного, осознанного и последовательного подтверждения продавцом своего волеизъявления на разных этапах», – проинформировал Т. Окриашвили.

Эксперт Казанского университета подчеркнул, что ситуация требует безотлагательного нормативно-правового регулирования.

«Сложившаяся коллизия между защитой прав продавцов и обеспечением правовой стабильности для добросовестных покупателей не может решаться исключительно на уровне судебной практики. Учитывая, что вопрос уже обсуждается в Государственной Думе и Министерстве юстиции РФ, есть все основания надеяться на принятие в ближайшее время положительного и системного решения, способного кардинально изменить ситуацию к лучшему», – заключил доцент кафедры теории и истории государства и права КФУ.

К слову, с октября возобновила работу Юридическая клиника Казанского университета. В этом учебном году студенты-клиницисты будут работать под руководством Тимура Окриашвили. Деятельность клиники направлена на оказание бесплатной юридической помощи социально незащищенным категориям граждан. Консультации будут проводиться по вторникам с 17.30 до 18.30 и четвергам с 15.30 до 16.30 по адресу: ул. Пушкина, 27/2 (1 этаж КСК КФУ «УНИКС»). Требуется предварительная запись по телефону: 233-76-35.

При частичной или полной перепечатке материала, а также цитировании необходимо ссылаться на пресс-службу КФУ.